Il capitolo decisivo per lo sfruttamento speculativo della Magliana arriva con il nuovo Piano Regolatore Generale di Roma del 1954. In quel Piano vengono accettati tutti i Piani Particolareggiati di attuazione del 1931. l'area della Magliana era ancora inedificata, ma vengono accettate condizioni in netto contrasto con i vincoli fissati da suddetto Piano. La densità massima prevista di 400 abitanti per ettaro passa a 600. La dotazione di spazi da destinare a servizi dai 36 ettari necessari per quartieri con più di 10.000 abitanti si riducono a 2,6. Soprattutto tutti gli oneri di urbanizzazione sono a carico dell'Amministrazione Comunale. Solo alla Magliana il costo dei servizi e delle insfrastrutture primarie, in base a prezzi del 1974, supererà i 2o miliardi di vecchie lire.
Gli anni che vanno dal 1965 al 1975 sono quelli della reale edificazione del quartiere. Protagoniste principale di ciò sono delle Società Immobiliari riconducibili al Gruppo Condotte. Contando su ingenti finanziamenti concessi da BNL, nel giro di soli quattro anni (1965 - 1969) vengono ottenute licenze per la realizzazione di circa due milioni e mezzo di metri cubi di costruzioni. Innescata la speculazione tutti i "palazzinari" operanti in città vengono attirati dall'operazione. Nel 1975 l'area è quasi del tutto edificata. In dieci anni sono stati realizzati oltre 3 milioni di metri cubi, 78oo alloggi per oltre 32.000 abitanti.
Tale volumetria supera del 30% quella già elevata consentita dalle vecchie previsioni della 123. La superficie totale del quartiere ( 43 ettari ) è destinato per un terzo ( 13,3 ) a strade, quasi tutto il resto ( 29,6 ) ad edificazione, solo mezzo ettaro è destinato a verde.
Nonostante il massiccio sfruttamento dell'area, gli speculatori sono riusciti nell'impresa di superare l'altezza massima consentita, costruendo due piani in più. In basso! Il meccanismo fu di certo ingegnoso. Sfruttando quella prescrizione del reinterro, di cui sopra abbiamo detto, l'altezza massima degli edifici è stata misurata, con l'assenso del Comune di Roma, a partire dalla quota dell'argine, che è di quasi sette metri più alto del piano di campagna. In questo modo si sono realizzati, sotto la quota, due piani in più di quelli consentiti, e questi sono stati destinati ad abitazioni e negozi. Il Comune si è limitato a chiedere ai costruttori un generico impegno a reinterrare i piani in più, una volta eseguito il reinterro delle aree pubbliche. Tutte e due le parti sapevano fin da allora che ciò non sarebbe mai avvenuto.
Alla fine del 1975 la popolazione del quartiere assomma a 31.671 abitanti. Il rapporto abitanti/stanza è di1,3, contro un rapporto medio della città dello 0,96.
Gran parte degli alloggi, a causa dell'alta densità e delle tipologie edilizie, è totalmente priva di insolazione e areazione; circa il 58% degli alloggi non ha altro sbocco esterno che un cortile, largo in media 15 metri. Il 25% delle stanze di abitazione si affaccia su chiostrine interne.
La carenza di spazi pubblici attrezzati per il tempo libero è totale, così come è totale la mancanza di spazi a verde. Le scuole soddisfano meno del 30% del fabbisogno e si arriva in quegli anni al triplo turno. Gravissime le condizioni igieniche. Gli scarichi degli edifici finiscono nelle fosse biologiche e in un fosso scoperto che attraversa il quartiere. La mancanza di reti di scarico provoca il permanente ristagno delle acque piovane. L'umidità è perenne in una zona già svantaggiata sotto questo aspetto per essere a ridosso del Tevere.
L'ultimo lato da chiarire dell' "affare Magliana", importante per meglio comprendere gli ulteriori sviluppi della vicenda, è quello dell'affidamento della gestione del patrimonio immobiliare realizzato. Gli enti previdenziali ed assicurativi, a garanzia dei loro fondi, sono ben disposti ad acquistare gli edifici di Magliana. Tali enti speculano sull'aumento di valore che normalmente si realizza nel mercato edilizio. Soprattutto, però, si punta a un risultato ben maggiore: l'aumento di valore che scaturisce dall'aver investito su fabbricati a basso costo a causa di un quartiere senza insfrastrutture e servizi e la possibilità di rivendere con notevoli ricavi, una volta che ciò sarà fornito dal capitale pubblico.
Tale operazione doveva essere condotta con la massima fretta. Dopo che tutti avranno realizzato abbondanti rendite e ingenti profitti, tutti sarebbero usciti di scena senza aver lasciato traccia di sè. Sarebbe rimasto solo un mostruoso agglomerato di edifici intensivi, un quartiere "ghetto" con condizioni di vita poco sopra descritte: la Magliana.
Così non è stato. La rivolta degli abitanti contro il caro affitti, contro le inumane condizioni di vita e la paziente ricerca dei responsabili di tutto ciò fece fallire il piano ed arrestò la speculazione.
Ma questa è un'altra storia.
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